Гражданский процесс
Поиск по сайту
Особенности рассмотрения жилищных дел
Адвокатская деятельность
 
 

 

Навигация: Главная Приватизация жилых помещений специализированного жилищного фонда



Приватизация жилых помещений специализированного жилищного фонда

В силу Закона жилое помещение по договору социального найма передается гражданину (нанимателю) в бессрочное владение и пользование, что не исключает его (договора) расторжение и прекращение. Причем наниматель может расторгнуть договор найма в любое время. Это право для него является безусловным, оно не зависит от мнения другой стороны и не требует судебного подтверждения. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ).

 

Жилищный кодекс РФ (ч. 3 ст. 83)

3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

 

Но не всегда действие договора зависит от сторон. В ряде случаев он прекращает свое существование независимо от воли сторон. Как предусмотрено ч. 5 ст. 83 ЖК РФ, утрата (разрушение) жилого помещение, а также смерть одиноко проживавшего нанимателя ведут к прекращению договора социального найма.

 

Жилищный кодекс РФ (ч. 5 ст. 83)

5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

 

Наряду с физической невозможностью исполнения договора найма, о чем речь идет в ч. 5 ст. 83 ЖК РФ, прекращение его может быть обусловлено причинами юридического порядка.

В частности, это происходит при бесплатной приватизации жилых помещений, занимаемых по договору социального найма. С момента заключения договора о передаче жилого помещения гражданину или нескольким гражданам и его государственной регистрации договор социального найма прекращается немедленно и автоматически, так как перестают существовать предмет договора и его участники в лице наймодателя и нанимателя. Разумеется, прекращение договора найма жилого помещения по указанным основаниям возможно только при согласии на это нанимателя и всех членов его семьи независимо от момента вселения - одновременно с нанимателем или позднее - и наличия у них права на приватизацию. Точно так же не имеют правового значения и мотивы, по которым то или иное лицо не согласно на приватизацию и прекращение договора найма жилого помещения. Тут должен быть такой же подход, как и при вселении нового члена семьи нанимателя. Согласие на его вселение является сделкой, и отказ от ее совершения любого из членов семьи нанимателя не может быть оспорен в судебном порядке.

Основные принципы и условия бесплатной приватизации регламентированы Законом "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", который неоднократно изменялся и дополнялся.

Наиболее значительные изменения внесены в него Федеральным законом "О ведение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29 декабря 2004 г. Первая часть этих изменений сводилась к отмене бесплатной приватизации начиная с 1 января 2007 г. К тому же приватизировать жилые помещения в этот срок могли только те граждане, кто получили их до 1 марта 2005 г., т.е. до вступления в силу нового ЖК РФ. В дальнейшем срок бесплатной приватизации был продлен до 1 марта 2010 г., поскольку процедура приватизации довольно сложна и на местах оперативно справиться с данной работой в относительно короткие сроки просто не могли.

 

Судебная практика

По поводу конституционности указанных положений в Конституционный Суд РФ обратились Верховный Суд РФ и граждане Орловы. По мнению Верховного Суда РФ, отмена права граждан на приватизацию жилых помещений государственного и муниципального жилых фондов (с 1 марта 2005 г. частичная, а с 1 января 2007 г. полная) противоречит вытекающим из Конституции РФ принципам справедливости, стабильности и гарантированности прав граждан, поддержания доверия граждан закону и действиям государства, недопустимости издания законов, отменяющих или умаляющих права и свободы человека и гражданина.

Однако с таким пониманием завершения процесса приватизации жилых помещений Конституционный Суд РФ не согласился, указав в своем постановлении от 15 июля 2006 г., что право граждан на приобретение в собственность бесплатно в порядке приватизации жилых помещений не имеет конституционного закрепления и не подпадает под характеристики основных прав и свобод человека и гражданина. Следовательно, федеральный законодатель, осуществляя законотворчество в жилищной сфере, вправе как ввести бесплатную приватизацию жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, так и прекратить ее, исходя из необходимости обеспечения сохранности государственной и муниципальной собственности.

Вместе с тем Конституционный Суд РФ согласился с доводами жалобы Орловых в отношении того, что запрет на приватизацию жилых помещений, предоставляемых гражданам по договору социального найма после 1 марта 2005 г. (в пределах общего срока действия норм о бесплатной приватизации жилищного фонда), не имеет конституционного обоснования и противоречит ст. 19 Конституции РФ.

Таким образом, исходя из решения Конституционного Суда РФ, для приватизации социального жилья до ее завершения, т.е. до 1 марта 2010 г., не имеет значения, когда оно было предоставлено (до или после 1 марта 2005 г.).

 

Наряду с установлением общего срока действия о бесплатной приватизации жилищного фонда исключительно важный материально-правовой аспект приватизации заложен в ст. 7 Вводного закона ЖК РФ в связи с изменением режима общежитий, принадлежавших ранее государственным и муниципальным предприятиям.

Указанной статьей Федерального закона "О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находятся в жилых домах, принадлежащих государственным или муниципальным предприятиям либо государственным и муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий и переданных в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.

Из ее содержания видно, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным и муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.

Поскольку проживающие в этих общежитиях лица получили равные права с нанимателями социального жилья без каких-либо ограничений, то тем самым не имеется препятствий для приобретения ими занимаемых помещений в собственность на основании ст. 2 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

В то же время так как изложена ст. 7 Вводного закона, такой вывод не всегда очевиден, остаются вопросы, поскольку не все общежития переданы в ведение органов местного самоуправления, а те, которые переданы, продолжают сохранять статус общежитий. Кроме того, общежития могут быть различного типа.

В частности, есть два типа общежитий. Одни расположены в обычных жилых домах, занимая подъезд, этаж либо отдельную квартиру, так называемые семейные общежития. Другие изначально строились как общежития с коридорной системой, где каждому предоставлялась комната либо койко-место, если комната заселялась несколькими лицами.

Закономерно возникает вопрос, какие именно общежития имеет в виду ст. 7 Вводного закона ЖК РСФСР.

На этот вопрос попытались дать ответ судьи Белгородской области.

 

Судебная практика

А. обратилась в суд с иском к МУП "Городской жилищный фонд", администрации г. Белгорода о признании решения об отказе в приватизации жилого помещения незаконным, признании права на участие в приватизации жилищного фонда, сославшись на то, что с 1970-х гг. она проживает в комнате дома, являвшегося ранее общежитием в г. Белгороде. Данное здание было принято в эксплуатацию в 1957 г. и использовалось как общежитие. 17 мая 2005 г. в приватизации занимаемого жилого помещения истице отказано, с чем она не согласна.

Решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 23 июня 2005 г. оставленным без изменения, в кассационном порядке в иске А. было отказано.

Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, суд исходил из того, что дом, в котором расположена спорная комната, был построен и использовался как общежитие. Постановлением главы администрации Белгородской области от 1996 г. данный дом принят в муниципальную собственность, но не исключен из специализированного жилищного фонда и при его заселении МУП "Городской жилищный фонд" продолжает применять Положение о порядке предоставления мест в муниципальных общежитиях г. Белгорода. Тем самым, по мнению суда первой инстанции, дом не утратил статуса общежития, решение о присвоении ему статуса жилого дома не принималось.

С учетом положений ст. 4 Федерального закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", запрещающей приватизацию жилых помещений, находящихся в общежитиях, суд в итоге пришел к выводу о законности отказа администрацией г. Белгорода в приватизации занимаемой А. комнаты.

Суд кассационной инстанции, оставляя это решение без изменения, дополнительно сослался на положения ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29 декабря 2004 г. о том, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, использовались в качестве общежитий и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма. Толкуя данную норму права исходя из ее буквального смысла, судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда пришла к выводу, что положения о договоре социального найма необходимо применять только тогда, когда жилые помещения находились в жилых домах, построенных изначально как многоквартирный жилой дом. Поскольку жилое помещение, о котором возник спор, никогда не имело статуса жилого дома, а изначально использовалось в качестве общежития, отказ в приватизации комнаты является правомерным.

С такими основаниями к отказу в иске А. не согласилась Судебная коллегия Верховного Суда РФ по гражданским делам. При этом, отменяя вынесенные по делу судебные постановления, Судебная коллегия указала, что выводы об отказе в иске А. основаны на неправильном толковании Закона, поскольку приведенные правовые нормы не дают оснований для подобного ее толкования.

Из содержания ст. 7 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29 декабря 2004 г. следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу Закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не может препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.

Поскольку общежитие принято в муниципальную собственность в соответствии с постановлением главы администрации Белгородской области от 1996 г., то после вступления в силу Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" статус общежития данным жилым домом утрачен в силу Закона и истица вправе приобрести занимаемое ею по договору социального найма жилое помещение в собственность в соответствии со ст. 2 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".



 
Обращение граждан в Конституционный Суд РФ
Полезная информация
Купить жилье в новостройке и не остаться с носом
Путь в «обманутые дольщики» открыт для всех - в том числе для людей известных и состоятельных Певец Леонид Агутин недавно
История из зала суда: отец, сын, внук и «прописка»
Надеемся, что реальные «квартирные» истории помогут кому-то принять более мудрое решение в сложной ситуации Предки семьи
Пленум Высшего Арбитражного суда разъяснил, как правильно
Короче, плакали ваши денежки, товарищи соинвесторы Высший Арбитражный Суд России озаботился неоднозначным правовым 
Последние материалы
Популярные статьи
© 2011 - 2017 Obhis.ru

Сейчас 32 гостей онлайн